Merujuk Pendapat Ahli Hukum Adrian Sutedi, S.H., M.H. dalam bukunya yang berjudul Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya pada halaman 77 – 78. Syarat materiil dan syarat formal dalam jual beli tanah diterangkan sebagai berikut:
“1. Syarat materiil
“Syarat materril sangat menentukan akan sahnya jal beli tanah tersebut antara lain sebagai berikut:
a) Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan.
Maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak bangunan, atau hak pakai. Menurut UUPA, yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah (Pasal 21 UUPA). Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing di samping kewarganegaraan Indonesia maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah jatuh pada negara (Pasal 26 ayat (2) UUPA)
b) Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
Yang berhak menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah kedua orang itu bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
c) Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan dan tidak sedang dalam sengketa
Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjualbelikan telah ditentukan dalam UUPA yaitu hak milik (Pasal 20), hak guna usaha (Pasal 28), hak guna bangunan (Pasal 35), hak pakai (Pasal 41).
Jika salah satu syarat materil ini tidak terpenuhi dalam arti penjual bukan merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya atau pembeli tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemilik hak atas tanah, atau tanah yang diperjualbelikan merupakan sedang dalam sengketa maka jual beli tanah tersebut adalah dapat dibatalkan, dan apabila merupakan tanah yang tidak boleh diperjualbelikan, maka jual beli tanah tersebut adalah batal demi huku
2. Syarat Formal
Setelah semua persyaratan materiil dipenuhi maka PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membuat akta /jual belinya. Akta jual beli menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang dilakukan tanpa di hadapan PPAT tetap sah karena UUPA berlandaskan pada Hukum Adat (Pasal 5 UUPA), sedangkan Hukum Adat sistem yang dipakai adalah sistem yang konkret/kontan/nyata/riil.”
Artikel Hukum ini ditulis oleh Maruli Harahap – Ahli Hukum Indonesia. Bila anda ingin konsultasi mengenai permasalahan hukum, silakan hubungi WhatsApp: 0822-7365-6308.