Kreditur boleh menjual tanah jaminan debitur tanpa seizin debitur dengan syarat:
- Terhadap tanah jaminan tersebut telah diterbitkan sertipikat hak tanggungan; dan
- Debitur cedera janji untuk melunaskan hutangnya.
Penjelasannya diuraikan sebagai berikut:
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada HAK ATAS TANAH untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain(Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU Hak Tanggungan)).
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang. Adapun Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pemberian Hak Tanggungan kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Pasal 14 UU Hak Tanggungan kemudian menjelaskan mengenai kedudukan Sertipikat Hak Tanggungan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan yang memiliki kekuatan eksekutorial.
Pasal 14 UU Hak Tanggungan
(1) Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertipikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA“.
(3) Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
Terhadap tanah jaminan yang telah diterbitkan sertipikat hak tanggungan, maka berdasarkan Pasal 6 dan Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan, Kreditur selaku pemegang Hak Tanggungan berhak menjual tanah jaminan tersebut melalui pelelangan umum maupun di bawah tangan.
Pasal 6 UU Hak Tanggungan
“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”
Pasal 12 ayat (2) UU Tanggungan
(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Merujuk uraian tersebut diatas dapat dipahami bahwa kreditur dapat menjual tanah jaminan debitur asalkan terhadap tanah tersebut telah terbit sertipikat Hak Tanggungan dan debitur cedera janji melunaskan hutangnya. Adapun penjualan tersebut dilakukan melalui Pelelangan Umum maupun dibawah tangan.
Artikel Hukum ini ditulis oleh Maruli Harahap – Ahli Hukum Indonesia. Bila anda ingin konsultasi mengenai permasalahan hukum, silakan hubungi WhatsApp: 0822-7365-6308.
