Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU Hak Tanggungan), kreditur berhak menjual tanah jaminan debitur, apabila:
- Terhadap tanah jaminan tersebut telah diterbitkan sertipikat hak tanggungan; dan
- Debitur cedera janji untuk melunaskan hutangnya.
Sertipikat Hak Tanggungan adalah bukti adanya hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan. Sertipikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
Pasal 20 UU Hak Tanggungan menerangkan mengenai 3 cara penjualan tanah jaminan tersebut, dengan syarat debitur melanggar janji membayar hutangnya, yaitu:
1. Penjualan Melalui Pelelangan Umum (Pasal 20 ayat (1) huruf a UU Hak Tanggungan)
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut (Pasal 6 UU Hak Tanggungan). Pelaksanaan eksekusi ini tidak perlu melalui Pengadilan.
2. Penjualan Dengan Bantuan Pengadilan (Pasal 20 ayat (1) huruf b UU Hak Tanggungan)
Eksekusi ini diatur dalam Pasal 224 HIR/258 R.Bg. Kreditor dapat mengajukan permohonan Pengadilan untuk dilaksanakan eksekusi. Pengadilan akan menegur Debitor untuk membayar utang dan bunganya, jika Debitor telah membayar utang dan bunganya maka pelelangan tidak dilakukan, sebaliknya jika Debitor tetap tidak melaksanakan kewajibannya, tahap selanjutnya Ketua Pengadilan akan memerintahkan Panitera atau Juru Sita melaksanakan Sita Eksekusi dan selanjutnya Pengadilan meminta melaksanakan pelelangan terhadap objek benda yang diletakan jaminan Hak Tanggungan.
3. Penjualan Di Bawah Tangan (Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan)
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Artikel Hukum ini ditulis oleh Maruli Harahap – Ahli Hukum Indonesia. Bila anda ingin konsultasi mengenai permasalahan hukum, silakan hubungi WhatsApp: 0822-7365-6308.
